Desarrolladores con crédito

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El fideicomiso al costo sigue dominando al mercado de los emprendimientos inmobiliarios. Pero lentamente se abre paso el financiamiento bancario, como sucede en casi todos los países. También llegó finalmente el cŕedito en boca de pozo, de la mano del Banco Nación. Qué entidades ya ofrecen estos préstamos y cuáles son los principales requisitos. Por Mara Laudonia

El reciente boom del mercado de créditos hipotecarios que se dio a partir de la aparición de las unidades de cuenta UVA trajo aparejado un efecto dominó sobre el resto la cadena de valor de la construcción: ahora los bancos se animan a prestarle al “sector intermedio” de la cadena.   Los desarrolladores inmobiliarios, que en los últimos quince años se manejaron con recursos propios y de inversores (a través de la figura de “fideicomiso al costo”) se empiezan a sumar al boom del financiamiento. La fórmula es clara: el banco les financia una parte de la obra y a cambio los departamentos que se vendan a créditos deben ser adquiridos en la misma institución.

Sin crédito hipotecario, los desarrolladores inmobiliarios solían asociarse al dueño de un terreno, entregando unidades como parte de pago. Y construían bajo bajo la figura de fideicomiso al costo. “Este esquema obliga a  prevender entre el 70 y 80% de un edificio antes de iniciar la construcción, explica Manuel Puelles, gerente de banca corporativa del Banco Hipotecario.

Los bancos eran en general reacios a meterse en este tipo de negocios debido al riesgo del proyecto y a la poca demanda de créditos hipotecarios efectiva para la compra de vivienda. Además, por normativa del Banco Central, tenían un límite para prestar según los balances de los solicitantes del crédito, lo cual tampoco tentaba a los potenciales tomadores de un crédito, que además resultaba costoso.

Pero el boom de los créditos UVA, es decir con capital ajustado a la inflación, apunta a cambiar por completo el panorama. En agosto se registró un récord de otorgamiento de esta línea por más de $ 7.200 millones. Semejante evolución generó un gran aumento de la demanda de inmuebles, especialmente en segmentos de clase media y media baja. Para la gran mayoría resultaba imposible acceder a la vivienda propia y terminaba alquilando durante décadas.

En lo que va del año el desembolso de hipotecarios ya sumó $ 27000 millones de pesos en crédito hipotecarios, con efectos que derraman en la economía: los despachos de cemento aumentaron 6,7% en agosto, y el indicador sintético de la construcción  saltó 20,3% en julio, respecto de julio de 2016, resultando en el valor más alto desde noviembre de 2010.

En consecuencia, esta aparición de una demanda continua en créditos hipotecarios, que están creciendo a un ritmo del 50% mensual, fue la llave para la apertura de los préstamos a los desarrolladores, el segmento intermedio de la cadena, si bien los mismos tienen características diferentes, y dependiendo de los bancos.

La característica más saliente es que el crédito se evalúa caso por caso y el banco no pone la lupa en el balance del desarrollador para evaluar la capacidad de repago, sino particularmente en el proyecto.

Esto es, que el desarrollador tomador del dinero en el banco no es el sujeto del crédito sino que lo es el proyecto inmobiliario a construir, que ahora cuenta con el atractivo de una potencial demanda efectiva de créditos asegurada que, por un lado repaga el proyecto de un edificio, y por el otro, la dará al banco una cantidad interesante de tomadores de créditos hipotecarios para la compra de las unidades funcionales construidas.

“Es como si fuera un start-up. Financiamos un proyecto desde el inicio. Es fundamental que se lleve adelante y estar seguros que ello ocurrirá porque es la única manera de asegurarnos el repago del mismo”. explica Claudio Saffirio, subgerente general de grandes empresas del Banco Ciudad, quien remarcó que la entidad comenzó a ofrecer créditos a desarrolladores desde hace 5 años y recientemente armó una unidad de negocios acorde dentro del banco para apuntalarla aún más.

Este modelo de crédito “por proyecto” es utilizado por la mayoría de los bancos que comenzaron a ofrecer al sector intermedio. El Ciudad se posicionó como uno de los líderes en el segmento, en el que también participa el Hipotecario, pero recientemente se sumaron el Itaú y Supervielle.

Todos los consultados, aún los que ya los ofrecían, aseguraron que la mayor demanda de créditos hipotecarios UVA abrió las puertas a este nuevo negocio para los bancos de una manera fluida.

El Nación avanza

Uno de los que se sumó con más fuerza fue el Banco Nación. Recientemente, el titular de la entidad Javier González Fraga lanzó con bombos y platillos una línea atractiva que financia hasta el 100% de la inversión, con capacidad prestable de hasta 35000 millones de pesos sólo en el 2017, donde la actualización del cŕeditos es por el Indice de la construcción (ICAC) y no por UVA. El préstamo es a seis años, con una tasa de interés Badlar más 4%, y el desarrollador cuenta con 3 años de gracia para empezar a pagar (ver recuadro).

El desarrollador pacta un porcentaje bajo de la obra con el cliente mientras dure la construcción y cancela la deuda con el banco al finalizar la misma y culmine la venta de las unidades a clientes que, por su parte, consiguieron una precalificación de un préstamo con garantía hipotecaria. Para ellos, el crédito financiará hasta el 80% de la vivienda  a 30 años, a tasa 3,5% más UVA, y lo recibirían recién cuando la obra esté finalizada. Si la vivienda terminada tiene demoras para ser escriturable (puede variar en años, según la jurisdicción), el Banco Nación contempla una variante de un préstamo sin garantía hipotecaria, que será otorgado durante el lapso que tarde la propiedad en escriturarse, pero que resulta 100 puntos básicos más cara (4,5%) y tiene otros requisitos y compromisos legales -como por ejemplo la obligación de ceder el boleto o aceptar un desalojo ante una eventualidad- ya que aún la condición de tenencia de la vivienda es precaria a efectos legales. Luego, una vez que la propiedad se torna escriturable, se acede a un crédito tradicional.

A fines de septiembre el Nación avanzó un paso más y, luego de un trabajo de cuatro meses con el Ministerio de Finanzas y con el Banco Central, logró sacar una linea de créditos que financiará directamente al comprador de una vivienda en boca de pozo, en proyectos estudiados por el Nación desde el pozo y con el requisito de un boleto de compra-venta”.

Para ellos, el Nación requerirá al desarrollador una preventa del 100% del proyecto de unidades de vivienda, como condición previa al desembolso y que el mismo los avale hasta el final de obra y de la tenencia del cliente final. Este último tendrá  las mismas condiciones que las del caso anterior: hasta 30 años con el 80% de asistencia crediticia respecto del valor de la vivienda, con una tasa de 4,5% en UVA, la que se disminuirá a 3,5% al momento en que se pueda hipotecar.

Para Silvia Houvel, gerenta del área en el Supervielle, “todo empezó con la aparición reciente de préstamos hipotecarios, motorizados por los créditos UVA donde los desarrolladores pueden vender departamentos y compradores no tiene que pagar el 100 por ciento mientras se realiza la obra”.

En la misma linea, desde el Hipotecario coinciden con que la aparición de los créditos UVA tornó en “masivo” el mercado de hipotecarios, pero agregan que el blanqueo también le dio un fuerte impulso al sector, sostiene Puelles.

La entidad que preside Eduardo Elsztain acaba de sacar del horno la línea Procrear para desarrolladores, destinada al financiamiento de proyectos urbanísticos con participación público-privada. Esto es, el Estado pone a disposición un terreno fiscal y el Hipotecario financia el proyecto que resulte ganador en una compulsa,  con un crédito ajustable en UVI’s, y hasta el 60% de la obra. El proyecto “tendrá condiciones preferenciales y una garantía hipotecaria que será abonada por el desarrollador con un porcentaje de viviendas, que luego el hipotecario destinará al Plan Procrear”, explican. Para el resto de la obra, el desarrollador podrá comercializar las viviendas de manera tradicional.

Los dos primeros predios cedidos por el Estado para concursar proyectos de vivienda abarcan una superficie total estimada de 24427 metros cuadrados. Se trata de la Estación Buenos Aires, que se emplaza entre la calle Luna, las vías del Ferrocarril Línea Belgrano Sur (cerca de la cancha de Huracán) y de la prolongación de la calle Suarez en la Ex Playa Ferroviaria Estación Buenos Aires, en el límite entre las localidades de Barracas y Parque Patricios, y sobre una superficie construible total estimada de 24427 metros cuadrados.

Desde el Ciudad rearmaron toda una unidad de negocios exclusiva y empezaron con “una fuerte apuesta al segmento inermedio cuando salió el boom de los créditos hipotecarios UVA”, acota Saffirio.  Financian hasta el 70% de las obras a una tasa del 6,9% y, para aquellos desarrollos del sur de la ciudad de Buenos Aires, bonifican hasta un punto de tasa.

El ejecutivo del Ciudad explica que “Los desarrolladores lo que más piden son préstamo en UVA, porque lo que están haciendo es calzar con el mismo esquema tanto el préstamo para la construcción, con el préstamo para la venta de la unidad y el préstamo para la compra de la vivienda”.

Saffirio agrega que “cuando le otorgamos un un crédito a un desarrollador, el repago estará dado por la venta de esas unidades. En una segunda etapa del proceso apalancamos toda la transacción con el otorgamiento de créditos hipotecarios a quienes compran los inmuebles cuando el proyecto ya está concluido”. Así se cierra un círculo virtuoso.

Hasta el momento, hay poco para mostrar en el sector. La mayor demanda comenzó a gestarse hacer 3 meses, coinciden los bancos, pero van apareciendo desarrolladores que buscan financiamiento bancario.

En el Ciudad aseguran que tienen unos 25 proyectos bajo análisis y en los últimos años ya asistieron con crédito a unos 60 emprendimientos para construcción. “En lo que va del lanzamiento de los nuevos créditos de la entidad en UVA, estamos trabajando con 12 legajos y hemos tenidos unas 70 consultas”, agrega el ejecutivo.

Por su parte, en el Hipotecario revelaron que reciben entre 3 y 4 consultas por semana, que luego tienen que hacer cierto deberes para cumplir los requisitos que les permita ser apto para presentarte al comité de crédito de la entidad. Y desde el Banco Nación indicaron a RoadShow que hasta el momento “se han financiado dos proyectos y se encuentran en el tramo final de su calificación otros 18”.

“Hemos asesorado a más de 300 empresas, de las cuales aproximadamente 100 se encuentran en distintas etapas de presentación de documentación”, agregaron desde la entidad que conduce González Fraga.

Asimismo, el Supervielle tienen casi todo listo para financiar a desarrolladores con dos importantes créditos: uno en octubre, y otro en diciembre, por 115 millones y 50 millones, respectivamente.

En tanto que desde el Itaú acaban de hacer pie en el negocio y revelaron que “acabamos de conformar un equipo de Real Estate para financiar este tipo de proyectos. Estamos viendo una demanda enorme de necesidades de financiamiento, especialmente para el caso donde se financia al desarrollador y al propietario final”.

Con lo que la entidad “no sólo estará en breve dando créditos UVA para desarrolladores sino que también financiará al propietario final con préstamos hipotecarios al momento de la entrega de la unidad contra la escritura o con el boleto”, precisa Guillermo Jejcic, director de productos y planeamiento.

Cómo funciona la línea del BNA

  • Usuarios: empresas constructoras y/o desarrolladoras inmobiliarias.
  • Destino: Se financiará la construcción de proyectos de viviendas nuevas, incluidas las unidades complementarias (cocheras y bauleras). No se financiará la compra de terrenos. Se permitirá la utilización de sistemas constructivos industrializados.
  • Tasa: Para los primeros 36 meses BADLAR, más 400 puntos básicos o 17% Nominal anual, la que resulte menor. A partir del mes 37 será BADLAR más 400 puntos.
  • Plazo: Hasta 72 meses a contar a partir del primer desembolso.
  • Financiación: Cien por ciento (100%) del total de la inversión, incluyendo el IVA.
  • Período de gracia: la empresa desarrollista no comienza a amortizar su crédito hasta el mes 37, contado a partir de la fecha en que se efectuó el primer desembolso.
  • Ajuste: los desembolsos a las constructoras y/o desarrollistas son ajustados por ICAC,

Los requisitos para aplicar

Según Banco Hipotecario, estos son los requisitos previos que deben tener en cuenta los desarrollistas para comenzar a armar la carpeta, ya que con la misma calificarán para ser analizados el comité de crédito bancario.

  1. Detalles de obras construidas en los últimos 10 años (si las tuviera) y obras actuales
  2. Información del proyecto a financiar.
  3. Memoria descriptiva del desarrollo.
  4. Copia de título de propiedad de/los terrenos y cedula/matricula catastral
  5. Planos municipales visados, aprobados o con una factibilidad previa del municipio correspondiente
  6. Factibilidades de servicios emitidas por los distintos entes proveedores de los mismos
  7. Certificado de aptitud hidráulica, en caso de corresponder emitido por la entidad responsable
  8. Presupuesto de gastos directos de obra incluyendo incidencias porcentuales de los distintos rubros
  9. Presupuesto de gastos indirectos de obra incluyendo incidencias porcentuales de los distintos rubros
  10. Cronograma de obra (costos directos) desarrollado en porcentajes y en pesos especificando la obra ejecutada y a ejecutar.
  11. Cronograma de inversiones (costos indirectos), por etapas si corresponde, en porcentajes y en pesos, especificando la obra ejecutada y a ejecutar
  12. Planilla de unidades, cocheras, y locales detallando: identificación, tipología, metros cuadrados, precio de venta, Estado (disponible, prevendida, reservada, comprometida a proveedores) fecha de boleto, modalidad de venta por unidad (% boleto, %cuotas, % posesión)

HOJA DE RUTA

Fideicomiso al costo vs crédito a desarrolladores

  1. La construcción a través de la creación de un fideicomiso es una estructura de financiamiento sin riesgo o de relativo poco riesgo para el desarrollador, en comparación con la toma de riesgo que supone un crédito bancario. En el primer caso el desarrollador busca un socio que aporta el terreno, y luego venden al costo a los inversores las unidades de vivienda que luego se construirán. Con el dinero, se forma el fideicomiso para la construcción de la obra. En el lsegundo caso, toma un crédito intermedio que implica la construcción del 70%-80% de la obra, y para el resto pone capital propio.
  2. En el fideicomiso la obra empieza una vez que se prevendió un mínimo de 70% de las unidades, lo cual puede demorar meses el inicio de la construcción. En cambio, con los créditos para desarrolladores, la obra empieza a construirse desde el momento cero del desembolso del crédito.
  3. La mayoría de los bancos evalúan el proyecto de crédito a los desarrolladores como una start up. Esto es, toman en consideración la solvencia de la firma y la trayectoria de la firma, pero el mayor peso lo tiene el proyecto a construir, a la hora del otorgamiento del crédito. Adicionalmente, el banco también espera apuntalar el otorgamiento de créditos individuales para el pago de las viviendas que serán construidas.
  4. En cambio en los fideicomisos, el banco no interviene en el financiamiento y los inversores que deseen comprar una unidad no podrán hacerlo via crédito bancario, sino que deben tener fondos propios y pagar en cuotas según el plan acordado con el desarrollador.
  5. En el esquema de crédito para desarrolladores, los clientes finales que comprarán la vivienda a futuro pueden acceder a una preaprobación de un crédito de parte del banco que financia la obra a los desarrolladores. Significa que podrá tener acceso a un crédito cuando culmine la construcción de la vivienda, el cliente se anima a financiar con recursos propios entre un 20%-30% de la obra del desarrollador. Cuando la obra finaliza, estás en condiciones de acceder al crédito bancario a 20 o 30 años y cancela la totalidad de la deuda con el desarrollador.
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