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Se reglamentan las hipotecas divisibles para facilitar créditos sobre propiedades aún no subdivididas.
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Se habilita el registro formal de boletos de compraventa, lo que protege al comprador, le da más seguridad jurídica y le da una herramienta que le sirve para financiarse con los bancos.
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Se regula la posibilidad de hipotecar el derecho de superficie, abriendo la puerta a nuevos esquemas de acceso al suelo.
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El comprador pasa a tener un rol central, pudiendo elegir el mejor proyecto y el banco con mejores condiciones.
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El proceso cuenta con estrictos controles registrales y notariales, y se busca que la persona tenga en la etapa final la escritura inscripta como instrumento público seguro.
El Gobierno nacional reglamentó una serie de medidas clave para modernizar el mercado inmobiliario argentino, fomentar la construcción y facilitar el acceso al crédito.
Se trata de la Resolución Conjunta 2/2025, firmada por los Ministerios de Economía y de Justicia, que reglamenta el Decreto 1017/2024. La norma introduce cambios significativos: hipotecas divisibles, posibilidad de registrar boletos de compraventa, y un régimen claro para hipotecar el derecho real de superficie.
Según explicaron desde fuentes oficiales, estas herramientas buscan reactivar el crédito hipotecario, proteger a los compradores de viviendas en pozo, darles acceso al crédito a estos compradores y mejorar la transparencia de los proyectos inmobiliarios.
El comprador, protagonista: créditos más accesibles y reglas claras
Para Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Capital Federal dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, la clave está en el cambio de paradigma:
“El DNU 1017/2024 puso en la mesa distintas opciones para financiar obras nuevas, pero pensando directamente en el comprador, no en el desarrollador. Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le guste y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca, ya no depende de lo que le imponga el vendedor”.
Esto representa un giro importante. Antes, quien compraba una propiedad en construcción solo podía financiarse a través del desarrollador. Con esta normativa, el comprador puede tomar un crédito bancario con una garantía real sobre una unidad futura, gracias a la figura de la hipoteca divisible y el registro de boletos, lo que facilita el ingreso al sistema de más actores financieros.
Hipotecas divisibles: una herramienta moderna con historia
La posibilidad de dividir una hipoteca para asignarla a cada unidad de un edificio se inspira en un modelo que ya usó el Banco Hipotecario Nacional en la década del ’60 (Ley 18.307), pero ahora adaptado al nuevo Código Civil y Comercial.
Estas hipotecas permiten que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, y luego —cuando se dividen las unidades— esa hipoteca también se divida, asignando el saldo correspondiente a cada comprador, que pasa a ser el deudor individual frente al banco.
Registro de boletos: seguridad jurídica para operaciones “en pozo”
Otra innovación clave es la anotación registral de los boletos de compraventa, una herramienta que protege al comprador que aún no tiene título de propiedad pero ya pagó por una unidad parte del precio. El nuevo régimen permite inscribir estos boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
“El Código Civil y Comercial ya convalidaba por medio del en el Articulo 1170 la posibilidad de inscribir los Boletos de Compraventa. Lo que prevé esta reglamentación es que para inscribir boletos de comprobantes de unidades proyectadas, primero hay que registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble el “alta del proyecto” y luego de ello, el desarrollador podrá inscribir sus boletos en cualquier registro habilitado para esa gestión, es decir el propio Registro de la Propiedad Inmueble o aquellos Registros que en un futuro se creen en la órbita de la Comisión Nacional de Valores”, explicó Mihura de Estrada.
Y agregó: “También hay que destacar que se valoró el rol del escribano, tanto en la redacción del boleto, como en la certificación, el control de legalidad y su registración. Agradecemos el aporte y la visión del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires porque fue clave en este trabajo conjunto”.
Antes de inscribir un boleto, el desarrollador deberá registrar el “proyecto de edificio” en el RPI, aportando proyectos de planos, preaprobaciones, documentación técnica y compromiso de afectación a propiedad horizontal. Esto evita que se “venda aire” o se comercialicen proyectos o unidades inviables.
“Es muy importante esta instancia y el control de legalidad y viabilidad que se debe hacer en ese momento. No estamos dispuestos a convalidar, mediante la inscripción, proyectos que no tengan ningún viso de seriedad”.
Además, se establece que la inscripción de estos boletos tendrá una caducidad a los 5 años si no se renueva antes, para evitar que el sistema se eternice sin escrituración, afectando la seguridad jurídica.
Estos boletos así registrados pueden ser objeto de prendas o garantías reales para posibilitar el acceso al crédito y la financiación del saldo de precio.
Hipoteca sobre el derecho de superficie: otra vía para facilitar el acceso al suelo
La normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, una figura que permite construir en un terreno o parte de él sin ser su propietario, y usar ese derecho a construir como garantía hipotecaria.
“La novedad incorporada por el Decreto y su reglamentación es que al terminarse la construcción por parte del superficiario, la indemnización debida por el nudo propietario al superficiario podrá consistir en la transmisión del dominio pleno y perfecto sobre las unidades construidas por el superficiario. Esto puede ser clave para diferentes tipos de proyectos y en especial para aquellos en donde el que aporte el terreno sea el estado”, señala Mihura de Estrada, quien considera que esta herramienta será útil tanto para proyectos públicos como privados.
