Ladrillo vs. Lete: qué conviene más

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La rentabilidad de un alquiler es la más baja desde 1980. Cuánto rinde una Lete en dólares.

Un estudio privado muestra que ante la caída en las operaciones de compra-venta de inmuebles usados, la inversión en departamentos para alquiler a la que apuestan muchos argentinos como alternativa al mercado de capitales arroja rendimientos muy magros, mencionó un informe de Mills Capital Group (MCG).

La inversión en construcciones nuevas todavía es atractiva por la caída en los costos de la construcción, pero la apuesta tradicional por el ladrillo gana poco en tiempos de parate económico.

Mills Capital Group puntualizó:

-Reporte Inmobiliario analizó el rendimiento en dólares de la compra de un departamento usado para percibir rentas por alquileres y llegó a la conclusión de que el resultado financiero está en mínimos históricos.

-Esto se da por una particularidad del mercado inmobiliario argentino, en el que los precios se fijan en dólares con mucha resistencia a la baja ante un retroceso de la demanda cuyos ingresos son en moneda local.

-El resultado es que alquilar un departamento usado rinde 1,78% anual en dólares, la tasa de retorno más baja desde 1980. La inversión en emprendimientos inmobiliarios nuevos permite mejores resultados dada la caída en los costos de la construcción como resultado de la devaluación, pero el negocio tradicional de comprar y alquilar está lejos de estar en boga.

-La firma Reporte Inmobiliario analiza el precio de un departamento de dos dormitorios con dependencias en el barrio porteño de Recoleta desde el año 2001. En base al valor en dólares del metro cuadrado y los precios de los alquileres en pesos, muy devaluados por la caída del peso en 2018, analiza cuál es el rendimiento financiero en dólares que obtienen sus dueños cada año.

-“El estudio se realiza tomándose como base un periodo de cuatro contratos de alquiler; se toma la hipótesis de que se debe esperar 1 mes y medio en cada periodo para poder rentar nuevamente la unidad, por lo que el negocio total llega a los 120 meses (10 años)”, detalla la empresa.

-La suba de algo más del 100% del dólar en 2018 hizo que el precio en dólares del departamento se disparara, mientras que el valor en moneda extranjera del alquiler en pesos se desplomaba. El resultado es una caída de la Tasa Interna de Retorno (TIR) de la operación a niveles históricamente bajos.

-El rendimiento de la inversión pasó de un 2,56% anual en 2018 a 1,78% en 2019. Proyectando los cálculos hacia atrás, el estudio extiende sus estimaciones hasta el año 1980 para comparar qué tan atractiva es la inversión en departamentos usados y encuentra que el rendimiento en dólares está en el nivel más bajo del período estudiado. Nunca fue tan bajo, como muestra el siguiente gráfico:

-Esto es porque los precios en dólares de los departamentos se mantienen inflexibles a la baja, lo que se refleja en menor cantidad de compraventas por parte de argentinos que vieron caer fuerte el valor en dólares de sus ingresos en moneda local.

-Aunque es cierto que la inversión inmobiliaria ofrece ventanas de oportunidad baratas en términos de moneda extranjera para nuevas construcciones después de cada devaluación, la inversión tradicional en departamentos usados es muy poco atractiva hoy por hoy.

-Sin ir más lejos, una inversión conservadora a sólo 210 días de plazo como es una Lete en dólares del Tesoro arroja un rendimiento respecto del capital del orden del 4,5% anual, sin escrituras, reparaciones, trato con inquilinos e inmobiliarias.

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