El Gobierno nacional lanzó un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios UVA y ampliar el acceso al financiamiento para la compra de la primera vivienda. El esquema anunciado por el ministro de Economía, Luis Caputo, contempla un fondeo total de $2 billones proveniente del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES.
La iniciativa no consiste en un crédito que las personas puedan solicitar directamente al Estado. El mecanismo apunta a financiar a los bancos para que amplíen la oferta de préstamos hipotecarios y otorguen nuevas líneas destinadas a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
Uno de los principales atractivos del programa será el establecimiento de una tasa máxima de UVA + 7,5%, además de un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.
Crédito hipotecario UVA + 7,5%: qué significa
La expresión UVA + 7,5% combina dos componentes diferentes.
Por un lado, el capital del crédito se actualiza mediante la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que evoluciona de acuerdo con la inflación.
Por otro, el banco cobra una tasa de interés adicional que no podrá superar el 7,5% anual en los préstamos otorgados bajo este programa.
En términos simples, si una persona obtiene un crédito hipotecario bajo esta modalidad, la deuda en pesos se ajustará por la evolución de la UVA y, sobre ese capital actualizado, se aplicará el interés pactado con el banco, con un máximo de 7,5%.
Por eso, la tasa de UVA + 7,5% no significa que la cuota quede fija en pesos. La evolución de la inflación tendrá impacto sobre el capital expresado en pesos y, consecuentemente, sobre las cuotas.
Cada banco podrá establecer sus propias condiciones comerciales dentro de los límites establecidos por el programa.
Cuánto se podrá pedir para comprar una vivienda
El programa establece un monto máximo de 150.000 UVA por crédito hipotecario.
Además, los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años.
El objetivo de estas condiciones es facilitar el acceso a financiamiento de largo plazo, una de las principales dificultades que enfrenta actualmente el mercado hipotecario argentino.
Los créditos podrán utilizarse para:
- Comprar una primera vivienda.
- Construir una vivienda.
- Ampliar una vivienda.
- Refaccionar una vivienda.
Los beneficiarios finales serán personas humanas que accedan al financiamiento a través de las entidades financieras participantes.
Cómo funcionará el nuevo programa hipotecario
El mecanismo diseñado por el Gobierno busca solucionar uno de los principales problemas estructurales del sistema bancario: el descalce entre depósitos de corto plazo y préstamos de largo plazo.
Los bancos reciben una parte importante de sus depósitos a plazos relativamente cortos, mientras que un crédito hipotecario puede extenderse durante 15, 20 o 25 años.
Para reducir ese descalce, el Estado utilizará recursos del FGS de ANSES para realizar colocaciones de largo plazo en las entidades financieras.
Los bancos competirán por esos fondos mediante licitaciones.
La primera licitación será de $200.000 millones, mientras que el programa completo contempla recursos por $2 billones.
Cuáles serán las condiciones para los bancos
Las licitaciones tendrán dos tramos diferentes.
El primero tendrá un plazo de un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%.
El segundo tendrá un plazo de cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.
Además, se establecieron límites para evitar que una sola entidad concentre los recursos:
- Cada licitación será por $200.000 millones.
- Ningún banco podrá recibir más del 20% de cada licitación.
- Los fondos adjudicados deberán transformarse en créditos hipotecarios dentro de los 90 días corridos.
- Los préstamos deberán destinarse exclusivamente a los fines establecidos por el programa.
De esta manera, el Gobierno busca que los recursos públicos terminen efectivamente ampliando la oferta de crédito hipotecario para primera vivienda.
Un ejemplo: cuánto sería la cuota de un crédito UVA
El Ministerio de Economía incluyó una simulación para mostrar cómo podría funcionar el esquema.
Para una propiedad valuada en US$106.667, el ejemplo contempla un financiamiento equivalente al 75% del valor, por unos $120.920.000.
El crédito tendría:
- Tasa: UVA + 7%.
- Plazo: 25 años.
- Monto: $120.920.000.
- Cuota inicial: $865.098.
- Ingreso familiar requerido: $3.460.391 mensuales.
- Relación cuota-ingreso: 25%.
El ejemplo es ilustrativo y no implica que todos los bancos deban ofrecer exactamente esas condiciones. La tasa máxima del programa será UVA + 7,5%, por lo que una entidad podría ofrecer una tasa menor.
Por qué el Gobierno apunta a los créditos hipotecarios
El problema que busca atacar el programa es la escasez de financiamiento hipotecario de largo plazo.
En un contexto de inflación elevada y depósitos predominantemente de corto plazo, los bancos tienen dificultades para ofrecer préstamos a 15, 20 o 25 años sin asumir un riesgo importante de descalce.
El nuevo esquema busca que el Estado funcione como proveedor de fondeo de largo plazo, mientras que los bancos mantienen el rol de otorgar y administrar los créditos.
La apuesta oficial es que una mayor disponibilidad de fondos permita ampliar la cantidad de créditos hipotecarios UVA y mejorar las condiciones de acceso para quienes buscan comprar su primera vivienda.
Qué hay que tener en cuenta antes de sacar un crédito UVA
La principal característica de un crédito UVA es que la deuda no queda fija en pesos.
La UVA se actualiza y, por lo tanto, el capital adeudado puede aumentar en pesos a medida que suben los precios.
Esto implica que la cuota también puede crecer con el tiempo. Por eso, para evaluar un crédito hipotecario UVA no alcanza con mirar solamente la tasa adicional, sino que también es necesario considerar:
inflación + evolución de la UVA + tasa de interés + plazo + relación cuota-ingreso.
Una tasa de UVA + 7,5% puede resultar atractiva frente a otras alternativas de financiamiento, pero el costo efectivo del préstamo dependerá de la evolución de la inflación durante todo el período.
Qué cambia para quienes buscan comprar una casa
El nuevo programa no garantiza que todas las personas puedan acceder automáticamente a un crédito hipotecario.
Los bancos continuarán evaluando la capacidad de pago, ingresos, antecedentes crediticios, relación cuota-ingreso y valor de la propiedad, entre otros requisitos.
La diferencia es que las entidades participantes tendrán acceso a una fuente adicional de financiamiento de largo plazo y deberán utilizar esos recursos para ampliar la oferta de préstamos destinados a vivienda.
El Gobierno busca así atacar uno de los principales obstáculos del mercado hipotecario argentino: la falta de fondeo de largo plazo.
Si el programa logra traducirse en una mayor oferta de préstamos y tasas más competitivas, podría ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda para familias que actualmente no cuentan con financiamiento suficiente.
Datos clave del nuevo programa
- Fondo total: $2 billones.
- Primera licitación: $200.000 millones.
- Origen de los fondos: FGS de ANSES.
- Tasa máxima del crédito: UVA + 7,5%.
- Plazo mínimo: 15 años.
- Monto máximo: 150.000 UVA.
- Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
- Tope por banco en cada licitación: 20%.
- Plazo para otorgar los créditos: 90 días.
- Ejemplo oficial: crédito de $120,92 millones a 25 años, con tasa UVA + 7%.
