Por Hernán Castro, Head of Office Brokerage en Cushman & Wakefield Argentina
Durante años, buena parte del mercado corporativo debatió si el trabajo remoto reduciría de forma permanente la necesidad de oficinas. Hoy esa discusión perdió relevancia frente a otra mucho más concreta.
Mientras las empresas consolidan su regreso a la presencialidad y vuelven a demandar espacios de calidad, el mercado enfrenta una paradoja inesperada: la demanda se recupera más rápido que la capacidad de generar nueva oferta.
Hay un dato que resume bien la situación. Hoy existe un solo edificio corporativo, de gran escala, en construcción en la ciudad de Buenos Aires, ubicado en Catalinas y con entrega prevista para 2028/9. Y un par proyectos que aún no han iniciado en Núñez.
Todo desarrollo de esta escala tarda entre tres y cinco años en incorporarse al mercado. Dicho de otra manera: si la demanda continúa creciendo, la reposición de nueva oferta de calidad no llegará en el corto plazo.
La recuperación de la demanda ya es visible. Hace más de un año y medio que la absorción neta del mercado de oficinas es positiva y los edificios más modernos y mejor ubicados muestran niveles de ocupación que hace pocos años parecían difíciles de imaginar.
La situación se percibe con claridad en los principales submercados. Dentro del centro, en Catalinas los edificios que se han inaugurado en los últimos diez años, hoy se encuentran completamente ocupados.
Fuera del centro, el Corredor Norte Libertador muestra una dinámica similar: los edificios más nuevos y mejor ubicados fueron absorbidos en su totalidad. La vacancia global puede parecer elevada vista desde afuera, pero cuando se observa en detalle aparece otra realidad. El segmento premium es el que más se busca, el que más se mueve y, al mismo tiempo, el que menos disponibilidad tiene.
Parte de este proceso se explica por las decisiones que muchas compañías tomaron en los últimos años.
Aprovecharon la coyuntura para mejorar la calidad de sus espacios, dejar atrás edificios más antiguos o ubicaciones menos competitivas y mudarse a productos superiores. Ese proceso de upgrade avanzó de manera sostenida. Hoy, quienes buscan dar ese mismo salto encuentran una oferta cada vez más limitada.
Pero la demanda no solo creció en volumen. También cambió en calidad. Las empresas se volvieron más exigentes respecto de los edificios que ocupan y de la experiencia que esos espacios ofrecen a sus equipos.
El entorno, la accesibilidad, la seguridad y los servicios disponibles pesan más que nunca en la decisión. En muchos casos, incluso más que las características del espacio propio.
Detrás de este cambio hay una transformación más profunda. La oficina dejó de ser simplemente una decisión inmobiliaria para convertirse en una herramienta estratégica de gestión de talento. Hoy, cuando una compañía analiza una relocalización, el área de Recursos Humanos participa desde el inicio del proceso, algo que hace algunos años era poco habitual.
La lógica es clara. Las empresas buscan ofrecer espacios capaces de fortalecer la cultura organizacional, facilitar la integración de nuevos colaboradores y generar experiencias de trabajo que aporten valor frente a la alternativa de permanecer en casa. No se trata únicamente de productividad. Se trata de identidad, colaboración y pertenencia.
Por eso no sorprende que muchas de las compañías que más incorporan talento joven sean también las que más invierten en mejorar sus oficinas. Lejos de rechazar la presencialidad, gran parte de las nuevas generaciones desarrolla su vida profesional dentro de estos espacios.
Todo esto tiene una consecuencia práctica. Las empresas que estén evaluando una expansión o relocalización cuentan hoy con una ventana de oportunidad que probablemente no exista dentro de doce o dieciocho meses.
En los submercados más buscados, la disponibilidad de producto de calidad sigue reduciéndose y la nueva oferta no aparece en el horizonte cercano.
Las empresas ya eligieron cómo quieren trabajar. Ahora el desafío es encontrar dónde hacerlo. Y en un mercado donde la nueva oferta tarda años en llegar, las decisiones que se tomen —o se posterguen— durante los próximos meses pueden definir en qué condiciones operarán muchas organizaciones durante el resto de la década.
